¿Qué es el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
El 21 de octubre de 1993 entró en vigor la Ley del Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados. El gravámen recogido en dicha ley se aplica sobre tres tipos de documentos: notariales, mercantiles y administrativos. Por ello, como las hipotecas se constituyen ante notario y quedan registradas, están sujetas al pago del impuesto. La ley dispone en su artículo 29 que “será sujeto pasivo el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.
Solo dos años mas tarde se aprobó el Reglamento que desarrollaba dicha ley, estableciendo en su artículo 68 que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquiriente al prestatario (es decir, al cliente)”.
¿Qué dice la jurisprudencia?
El 16 de octubre de 2018, la Sala Tercera (Contencioso-Administrativo) del Tribunal Supremo, en una revolucionaria sentencia, modificaba su doctrina previa sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados anulando el mencionado artículo 68 del Reglamento y estableciendo que el sujeto pasivo en las escrituras públicas de préstamos hipotecarios es la entidad prestamista.
Sin embargo, el 6 de noviembre, y después de varias semanas de controversia, el Pleno de esta misma Sala decidía zanjar la polémica volviendo a su criterio anterior, dictaminando así que es el cliente, y no el banco, a quien corresponde el abono de dicho impuesto como así venía ocurriendo desde la implantación del mismo.
A los pocos días, y como consecuencia del revuelo mediático surgido a raíz de estas idas y venidas jurisprudenciales, el Gobierno aprobó de urgencia un decreto-ley que entró en vigor el 9 de noviembre de 2018 y que establece finalmente que es el banco quien debe abonar el impuesto de AJD, eso sí, solo aplicable para aquellas hipotecas que se constituyan a partir del 10 de noviembre de 2018.
En una nueva sentencia de enero de 2019, el Tribunal Supremo estableció que los gastos debían repartirse entre la entidad prestamista y el prestatario, de forma que los consumidores ahora podrían reclamar la mitad de los gastos de notaría y gestoría y la totalidad de los gastos de registro.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencia del 16 de julio de 2020, volvió a arrojar algo de luz sobre el asunto dictaminando que, declarada abusiva la cláusula de imposición de gastos, los tribunales nacionales no pueden decidir el reparto de dichos gastos y, por lo tanto, el consumidor tiene derecho a que le devuelvan todo lo que haya pagado en concepto de gastos hipotecarios (excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) salvo que las disposiciones normativas nacionales aplicables en defecto de esta clausula impongan al consumidor el pago de todo o una parte de los mismos.
Entonces, ¿qué podemos reclamar a la entidad bancaria?
Al comprar una vivienda mediante un préstamo con garantía hipotecaria no solo asumimos el coste mismo de la vivienda, sino que son muchos y variados los gastos que tendremos que asumir para llevar a cabo la operación. Estos gastos son, por un lado, los gastos propios de la misma compraventa (los cuáles, por imperativo legal, los debe asumir el comprador) y, por otro lado, los gastos de constitución de la hipoteca, siendo estos sobre los que se ha generado la presente controversia.
De entre todos los gastos hipotecarios, los que actualmente puede reclamar el cliente su devolución ante los Tribunales son los aranceles de Notario y Registro de la Propiedad, así como los gastos de gestoría y de tasación del inmueble.
En cuanto al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y conforme a la referida doctrina del Tribunal Supremo, actualmente no es viable reclamar ante los Tribunales la devolución de dicho impuesto. No obstante, como se ha podido comprobar en los últimos tiempos, nos encontramos ante un panorama cambiante en esta materia por lo que es posible que se sigan produciendo nuevos giros jurisprudenciales al respecto. En Izaguirre & Castillo abogados estamos en constante estudio y seguiremos con atención las novedades que se vayan produciendo en la matería con el fin de mantenerles informados.
¿Que pasos se deben seguir para reclamar los gastos hipotecarios?
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Fase extrajudicial
Antes de iniciar cualquier acción judicial, se debe presentar una reclamación previa ante la entidad bancaria solicitando la nulidad de la clausula de gastos y cualesquiera otras clausulas abusivas que pueda contener el préstamo hipotecario, entre otras, clausula suelo, comisión de apertura, clausula de interés moratorio, clausula de vencimiento anticipado, etc. Al propio tiempo, se debe solicitar la devolución extrajudicial del abono de dichos gastos hipotecarios, así como de los importes que correspondan por las otras clausulas abusivas reclamadas más sus intereses legales.
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Fase judicial
En caso de no obtener respuesta por parte de la entidad en el plazo máximo de 3 meses, o de que esta sea negativa, es el momento de emprender las correspondientes acciones judiciales. Para ello se interpondrá ante el Tribunal competente la correspondiente demanda en reclamación de la nulidad de todas las clausulas abusivas mencionadas así como la devolución de todos los importes correspondientes.
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